人防车位竟然可以第三方单独管理？看上海徐汇天和苑业主委员会与民防办关于民防车库管理权纠纷案

Original 众蚁视角众蚁社区 2021-10-19

前言：近期各种关于人防车位产权归属的文章特别多，仿佛业委会不在这里做点文章，就没有为业主争取权益！特收录这个法院判决案例，希望能给大家带来一些思考！对人防车位的产权归属有比较直观的认识！这个案子我看到的时候，说实话有点震感！最终的判决和我的认识有点偏差，我的个人观点和一审判决比较接近，但这就是司法判决的事实！我们得尊重法律的最终判决！

案件号：上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终12348号

案件的焦点问题：

1. 小区人防车库产权属于人防部门的车位，但人防部门单独聘用公司统一打包管理车位，是否违背了《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的相关规定。

2. 对于公用的民防工程，由于其特殊性质，《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责，所以公用的人民防空工程的车位管理权还属于民防部门。

案件概要

2002年，徐汇民防办与天和苑小区开发商A，签订了建造民防地下车库的相关协议，基础建造由民房办投资，并归有产权，而内部停车设备则由开发商A投资。双方协议，民防车库平时有偿为所处楼办公单位和小区居民提供停车位服务。之后，上海市民防办也批准天和苑修建的民防工程项目，“战时为防空专业队车库、平时为车库”。

2003年天和苑小区建成后，开发商A委托天和苑小区前期物业，对地下车库在内的全部小区区域进行物业管理直至2013年底。

2013年1月，徐汇区天和苑业委会完成备案登记，同年11月徐汇区房管局公告了划定的天和苑小区物业管理区域，地下民防车库同在划定区域内。2014年1月天和苑小区与B物业公司签订物业合同，由B物业公司进行物业管理。

但同时，在2013年，天和苑业委会成立后，小区还处于更换前期物业的空档期间，徐汇民防办就委托仁方公司开始管理有地下民防车库。

2015年徐汇民防管理所（由徐汇民防办举办、全额拨款的事业单位），和仁方公司签订了《民防工程使用协议书》，同意包括涉及纠纷地下车库在内的六处民防工程，由仁方公司用作汽车库，并向民防管理所，缴纳相应民防工程管理费。

至此，地下民防车库的人防车位究竟由谁来管理？是由物业公司B进行统一管理，仁方公司移交停车档案资料，移交地下车库管理权，还是由公用民防工程投资方、实际产权人民防办决定，管理权仍在仁方公司？

天和苑业委会向法院提出了起诉请求，要求仁方公司立即移交徐汇区天和苑小区地下机械停车库的管理权，立即撤离小区，并移交地下机械停车库的停车档案资料。

一审结果

一审予以支持天和苑委员会起诉请求，认为涉案地下车库在非战时由业委会委托的物业公司B进行统一管理，是有现实可操作性的。并且仁方公司继续管理涉案地下车库依据也不充分。

主要依据：

1.《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的相关规定和业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力的相关规定。

因而涉案地下车库的产权人应以业主身份参与小区公共事务的管理并履行相应义务。在同一个物业管理区域，涉案地下车库应由天和苑业委会委托的B公司进行物业管理。

2.徐汇民防办与A公司曾签订协议明确涉案车库平时为本物业管理区域内的办公单位及居民提供停车服务，并且涉案车库曾由小区前期物业管理单位实际进行统一管理，因而由天和苑业委会委托的物业公司对涉案车库进行统一管理具有现实可操作性。

就在大家以为铁板钉钉的时候，事件的反转发生了…

民防办和仁方公司不服提出上诉，要求撤销原判，改判驳回天和苑业委会的一审诉求。

二审结果

二审认为天和苑业委会要求仁方公司移交涉案地下车库机械停车位的建设资料及车位收费资料的诉请，因依附于对涉案地下车库的内部管理权，且考虑到所涉公用民防工程的属性，对此不予支持。

对一审判决存在不当，予以了纠正。撤销了一审民事判决，并驳回上海市徐汇区天和苑业主委员会的全部诉讼请求。作出了终审判决。

主要解释：

1.虽物业小区内的地下车库不论属于业主共有或专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应接受该小区物业管理企业统一实施的物业管理，但该管理仅限于物业管理而并不包括对地下车库的经营性管理并获取相应收益的权利。

小区物业公司应享有对涉案地下车库包括经营管理权在内的全方位管理权的主张，缺乏依据。

2.《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。

《上海市民防条例》第四十条第一款规定：公用的民防工程由市或者区、县民防办负责维护管理。

因此涉案车库应由民防部门负责维护和管理。涉案地下车库应接受小区物业管理企业统一物业管理的范围，需根据其特殊性质给以确定。现由仁方公司受徐汇民防办委托，对涉案车库内部进行日常维护、管理，符合上述法律、地方性法规的规定。

3.虽然基于涉案地下车库系公用民防工程的属性，其内部的维护管理应由民防管理部门负责进行，但此与物业公司对小区进行的整体物业管理是两个概念，作为涉案地下车库权利人的徐汇民防办及实际管理人仁方公司，在对涉案地下车库内部自行管理的同时仍应接受并积极配合小区物业公司对小区所实施的整体物业管理工作，对车库的日常使用也应优先照顾、考虑小区业主的实际需要，徐汇民防办作为权利人还应对其享受小区物业公司提供的整体物业服务承担合理的物业费用。

最终判决原文如下：

综上所述，仁方公司、徐汇民防办的上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款、《上海市民防条例》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1069号民事判决；

二、驳回上海市徐汇区天和苑业主委员会的全部诉讼请求。

一审案件受理费人民币160元，二审案件受理费人民币160元，均由上海市徐汇区天和苑业主委员会负担。

本判决为终审判决。

判决原文可以阅读：